Zakelijk vastgoed kopen aan de Costa del Sol: waar moet je opletten

‍

Veel Nederlanders kiezen er uit gemak voor om een woning in Spanje privé aan te kopen. Maar tegenwoordig krijgen we steeds meer aanvragen van investeerders die ook graag zakelijk willen aankopen. Vaak wel met plannen om in de toekomst nog meer te investeren.

Is deze zakelijke constructie ook voor jou interessant? In deze blog duiken we in de wereld van zakelijk vastgoed in Spanje, de voor- en nadelen, en hoe je dit praktisch aanpakt.

De Spaanse BV: je hoe werkt?

Om zakelijk vastgoed te kopen in Spanje, is de meest gebruikte constructie het oprichten van een Spaanse BV, de zogenaamde 'Sociedad Limitada' (S.L.). Deze juridische entiteit heeft diverse voordelen ten opzichte van privé-eigendom.

Twee routes naar een Spaanse BV

Je hebt hierbij twee mogelijkheden:

1. Directe eigendom: Een privépersoon wordt eigenaar van de Spaanse BV
2. Via holding-constructie: De Spaanse BV wordt opgericht vanuit een Nederlandse holding

Vooral voor investeerders met een bestaande ondernemingsstructuur in Nederland kan de holding-constructie interessante voordelen bieden op het gebied van risicospreiding en fiscale planning.

De fiscale voordelen: waarom zakelijk kopen interessant kan zijn

Een zakelijke aankoop biedt diverse fiscale voordelen die voor serieuze investeerders het verschil kunnen maken:

1. BTW-voordeel bij verbouwingen

Een van de belangrijkste voordelen van zakelijk aankopen is dat je na de aankoop bijvoorbeeld ook de volledige verbouwing met het bedrijf kan doen. Je betaalt dan geen btw én de kosten zijn aftrekbaar van de belastbare winst.

Voor substantiële renovaties kan dit een aanzienlijke besparing opleveren. In Spanje bedraagt de BTW op renovaties 21%, dus bij een verbouwing van €50.000 praat je al snel over een besparing van ruim €10.000.

2. Gereduceerd belastingtarief voor startende ondernemingen

Een bijzonder aantrekkelijk aspect: als nieuwe S.L. in Spanje betaal je de eerste twee jaar slechts 15% winstbelasting in plaats van het reguliere tarief van 25%. Dit is ideaal met het oog op huurinkomsten.

Concreet betekent dit dat als je bijvoorbeeld €20.000 aan huurinkomsten genereert (na aftrek van kosten), je de eerste twee jaar slechts €3.000 winstbelasting betaalt in plaats van €5.000. Over twee jaar is dat een verschil van €4.000.

3. Zakelijke kosten in mindering brengen

Kosten die verband houden met het vastgoed kunnen als bedrijfskosten worden aangemerkt en daarmee de belastbare winst verlagen:

• Onderhoud en reparaties
• Verzekeringen
• Nutsvoorzieningen
• Vastgoedbeheer
• Afschrijving op inventaris
• Reiskosten voor bezoeken aan het vastgoed

4. Flexibiliteit bij aan- en verkoop

Bij toekomstige uitbreiding van je vastgoedportefeuille biedt de zakelijke structuur meer flexibiliteit. Je kunt bijvoorbeeld eenvoudiger meerdere objecten binnen dezelfde juridische entiteit beheren of aandelen verkopen in plaats van het vastgoed zelf, wat fiscaal voordeliger kan zijn.

Hypotheekmogelijkheden voor zakelijke kopers

Een veelgestelde vraag is of een zakelijke entiteit ook een hypotheek kan krijgen voor Spaans vastgoed. Het antwoord is ja, al verloopt het proces iets anders dan bij privé-aankopen.

Hoewel het iets meer tijd in beslag neemt dan bij privépersonen, kan je zakelijk ook een hypotheek aanvragen. Belangrijk is wel dat de Spaanse banken, ook al koop je zakelijk aan, kijken naar de cashflow van de eigenaar van het bedrijf. Heel simpel: hoeveel geld komt er binnen en hoeveel hypotheeklasten kan de persoon achter het bedrijf extra dragen?

Waar banken naar kijken bij zakelijke hypotheken:

• Persoonlijke inkomsten en vermogen van de aandeelhouder(s)
• Financiële gezondheid van het bedrijf (indien bestaand)
• Businessplan en verhuurprognoses
• Onderpand (het vastgoed zelf)
• Eigen inbreng (meestal minimaal 30-40%)

Het is raadzaam om vooraf een indicatieve financiële toetsing te laten doen, zodat je weet wat de mogelijkheden zijn voordat je concrete stappen onderneemt.

De praktische kant van zakelijk vastgoed kopen

Het oprichten van een Spaanse BV en het zakelijk aankopen van vastgoed kent een aantal praktische aspecten waar je rekening mee moet houden:

1. Oprichten van de Spaanse BV

Dit proces omvat:

• Het kiezen van een bedrijfsnaam
• Verkrijgen van een Spaans fiscaal nummer (CIF)
• Opstellen van statuten
• Storting van het minimale kapitaal (€3.000)
• Notariële oprichting
• Inschrijving in het handelsregister

De doorlooptijd bedraagt doorgaans 2-4 weken, afhankelijk van de snelheid van de verschillende instanties.

2. Bankrekening openen

Voor een Spaanse BV is een lokale zakelijke bankrekening noodzakelijk. Hiervoor zijn de identificatiedocumenten van alle aandeelhouders vereist, evenals het bewijs van inschrijving in het handelsregister.

3. Doorlopende administratieve verplichtingen

Een Spaanse BV brengt bepaalde administratieve verplichtingen met zich mee:

• Jaarlijkse belastingaangifte
• Kwartaalaangiftes BTW (als verhuuractiviteiten BTW-plichtig zijn)
• Boekhouding conform Spaanse regelgeving
• Jaarrekening deponeren bij het handelsregister

Het is raadzaam om hiervoor een lokale boekhouder of fiscalist in te schakelen die bekend is met zowel de Spaanse als de Nederlandse fiscale wetgeving.

Voor wie is zakelijk vastgoed kopen interessant?

De zakelijke aankooproute is niet voor iedereen de beste optie. Over het algemeen is deze constructie vooral interessant voor:

• Investeerders met meerdere vastgoedobjecten of uitbreidingsplannen
• Ondernemers die al een bedrijfsstructuur hebben in Nederland
• Beleggers die maximaal fiscaal voordeel willen behalen
• Kopers die substantiële verbouwingen of renovaties plannen
• Vastgoedbezitters die primair verhuurinkomsten nastreven

Voor eigenaren die het pand hoofdzakelijk voor eigen gebruik aanschaffen, kan de privé-route eenvoudiger en voordeliger zijn.

Zakelijk versus privé: een afweging op maat

De keuze tussen zakelijk of privé aankopen is altijd maatwerk en hangt af van je persoonlijke situatie, investeringsdoelen en fiscale positie. Een gedegen analyse van beide opties door een fiscalist met kennis van zowel de Nederlandse als Spaanse belastingwetgeving is essentieel.

Factoren om in je overweging mee te nemen:

• Omvang van de investering en verbouwingsplannen
• Verwachte verhuurinkomsten
• Bestaande ondernemingsstructuren
• Lange-termijn plannen (uitbreiding, doorverkoop, nalatenschap)
• Tijdsbesteding aan administratie
• Privé-gebruikswensen

De eerste stappen naar zakelijk vastgoed aan de Costa del Sol

Ben je geïnteresseerd in de zakelijke aankooproute? Dit zijn de eerste stappen die we aanraden:

1. Oriënterend gesprek: Bespreek je investeringsdoelen en specifieke situatie met een specialist
2. Fiscale analyse: Laat een vergelijkende analyse maken van de privé versus zakelijke route
3. Financiële toetsing: Onderzoek je financieringsmogelijkheden bij Spaanse banken
4. Juridisch advies: Kies de meest geschikte bedrijfsstructuur en eigendomsvorm
5. Vastgoedselectie: Begin met het zoeken naar geschikte investeringsobjecten

Bij Lucía Homes begeleiden we je door dit hele proces. Als Nederlandse ondernemers in Spanje begrijpen we beide markten en kunnen we je helpen de meest voordelige constructie te kiezen en implementeren.

Wil je meer weten over de mogelijkheden van zakelijk vastgoed aan de Costa del Sol? Neem vrijblijvend contact met ons op voor een persoonlijk gesprek over jouw investeringswensen. Of schrijf je in voor onze nieuwsbrief om op de hoogte te blijven van de laatste ontwikkelingen en investeringskansen.

‍

‍