Studiorenovatie in Nerja

De Costa del Sol staat bekend om zijn aanlokkelijke vastgoedkansen, maar niet elke investering is gelijk. Waar vind je die verborgen juweeltjes die écht rendement opleveren? Hoe herken je het potentieel achter een verouderd interieur? En vooral: welke investeringen leveren daadwerkelijk een gezond rendement op?

Laat ons je meenemen in een concrete case study van een vastgoedtransformatie die we recent hebben begeleid in Nerja. Een praktijkvoorbeeld dat illustreert hoe een strategische aanpak kan leiden tot substantiële waardestijging én een aantrekkelijke huuropbrengst.

De aankoop: zien wat anderen niet zagen

In 2021 spotten we een studio van 45 vierkante meter in Nerja voor €100.000. Op het eerste gezicht niets bijzonders – een gedateerde ruimte die er al jaren hetzelfde uitzag. Bruinige tegels uit de jaren '80, een badkamer die zijn beste tijd had gehad, en vergeelde muren die dringend een verfbeurt nodig hadden.

Voor veel potentiële kopers was dit niet meer dan een oude, kleine studio. Maar wij zagen iets anders: de perfecte locatie, een solide gebouw, en een canvas waarop we iets bijzonders konden creëren.

Toen we de studio kochten, was deze in oude staat en had dringend een opknapbeurt nodig. De vorige eigenaar, een oudere Spaanse heer, had de studio meer dan 25 jaar in bezit gehad zonder noemenswaardige updates. De elektra voldeed niet meer aan de moderne standaarden, de leidingen waren aan vervanging toe, en het interieur deed denken aan een vervlogen tijdperk.

Waarom deze plek zo bijzonder is: locatie, locatie, locatie

Wat deze studio zo'n uitstekende investering maakte, waren niet de vier muren of de staat van het interieur. Het was de onverslaanbare combinatie van kenmerken die de locatie bood:

• Toegang tot een gemeenschappelijk zwembad – essentieel voor de verhuurmarkt in de zomermaanden
• Slechts 500 meter van het centrum van Nerja – op loopafstand van restaurants, winkels en uitgaansgelegenheden
• Zeven minuten lopen naar het strand van Burriana – een van de populairste stranden van de Costa del Sol
• Het gebouw heeft een lift – een cruciaal comfort-element voor zowel oudere gasten als voor gezinnen met kinderen
• Er is een gezamenlijk dakterras voor alle bewoners – met een adembenemend panorama over de Middellandse Zee en de bergen

Deze vijf elementen samen vormden een solide basis voor zowel waardestijging als verhuurbaarheid. In vastgoed is het altijd de locatie die de basiswaarde bepaalt – interieur en afwerking kunnen worden vernieuwd, maar de locatie blijft onveranderd.

Wat we hebben gedaan: een complete metamorfose

Met een investeringsbudget van €29.000 hebben we de studio van top tot teen aangepakt. Dit was geen oppervlakkige opknapbeurt, maar een grondige renovatie die elk aspect van de ruimte transformeerde:

• Een compleet nieuwe badkamer geplaatst – inclusief inloopdouche met regendouchekop, zwevend toilet, design-wastafel en luxe tegels tot aan het plafond
• Nieuwe plinten aangebracht – in een moderne, strakke stijl die perfect aansluit bij de nieuwe vloer
• De oude vloer vervangen door hoogwaardige keramische tegels – in een warme, neutrale tint die de ruimte groter doet lijken
• Een verlaagd plafond met inbouwspots gemaakt – voor een moderne uitstraling en sfeervolle verlichting

Alleen we gingen verder dan alleen deze basiselementen. De keuken werd volledig gemoderniseerd met nieuwe apparatuur, inductiekookplaat en een slimme indeling die de beperkte ruimte optimaal benut. We kozen voor ruimtebesparende oplossingen zoals een slaapbank van hoge kwaliteit en op maat gemaakte opbergruimte.

Elk detail werd zorgvuldig overwogen, van de kleur van de wanden (een licht, neutraal palet dat de ruimte vergroot) tot het type stopcontacten (inclusief USB-poorten voor de moderne reiziger). We creëerden een stijl die zowel tijdloos als eigentijds is – aantrekkelijk voor een breed publiek van potentiële huurders.

Kosten en tijd: een effectieve investering

• Totale kosten voor de verbouwing: €29.000
  
  • Badkamer renovatie: €8.500
  • Vloer en plinten: €6.000
  • Elektrische installatie en verlaagd plafond: €5.500
  • Keukenrenovatie: €7.000
  • Schilderwerk en afwerking: €2.000
    ‍

• Duur van de verbouwing: 5 maanden
  
  • Planning en ontwerp: 4 weken
  • Sloop- en ruwbouwwerkzaamheden: 3 weken
  • Elektra en loodgieterswerk: 2 weken
  • Tegelwerk en vloeren: 2 weken
  • Keuken en badkamerinstallatie: 4 weken
  • Afwerking en styling: 5 weken

De renovatie verliep volgens planning, zonder significante vertragingen of onvoorziene kosten. Dit was mede te danken aan onze grondige voorbereiding en het werken met betrouwbare lokale aannemers die we goed kennen.

Wat het nu waard is: een substantiële waardestijging

De transformatie heeft niet alleen geleid tot een aantrekkelijker property, maar ook tot een significante waardestijging:

• Aankoopprijs in 2021: €100.000
• Renovatiekosten: €29.000
• Totale investering: €129.000
• Getaxeerde waarde in 2025: €170.000

Dit betekent een waardestijging van €41.000 (32% op de totale investering) in een periode van vier jaar. Deze stijging is deels te danken aan de algemene markttrend in Nerja, maar voor een belangrijk deel ook aan de kwaliteit van de renovatie en de slimme keuzes die we hebben gemaakt in de afwerking.

Rendement uit verhuur: een stabiele inkomstenstroom

Naast de waardestijging levert de studio ook een aantrekkelijk rendement op uit verhuur:

• Bruto jaarlijkse huuropbrengst: €15.000
• Gemiddelde bezettingsgraad: 85% (310 dagen per jaar)
• Gemiddelde huurprijs per nacht: €85 (variërend van €65 in het laagseizoen tot €140 in het hoogseizoen)

Na aftrek van kosten voor beheer, schoonmaak, nutsvoorzieningen, gemeentelijke belastingen en VVE-bijdrage blijft er een netto jaarlijks rendement over van ongeveer 8% op de totale investering. Dit is aanzienlijk hoger dan wat de meeste andere investeringsvormen momenteel opleveren.

Lessen en inzichten uit dit project

Wat maakte deze investering zo succesvol?

1. Focus op locatiekenmerken die niet te veranderen zijn - De nabijheid van strand, centrum en voorzieningen zoals een zwembad en lift zijn elementen die je niet kunt toevoegen na aankoop. Deze vormen de basis van de waarde.
2. Volledige in plaats van gedeeltelijke renovatie - Door alles in één keer aan te pakken, creëerden we een coherent geheel dat aantrekkelijker is dan een pand met een mix van oude en nieuwe elementen.
3. Neutrale maar kwalitatieve afwerking - We kozen voor materialen en kleuren die een breed publiek aanspreken, maar vermeden goedkope oplossingen die snel verouderen.
4. Oog voor de verhuurmarkt - Elke beslissing werd genomen met potentiële huurders in gedachten – van de duurzame vloer tot de praktische keukenapparatuur.
5. Timing van de renovatie - Door de werkzaamheden in het laagseizoen te plannen, minimaliseerden we de gederfde huurinkomsten.

Waarom kleine ruimtes soms betere investeringen zijn

Een interessant inzicht uit dit project is dat kleinere woningen zoals studio's vaak een hoger rendement per geïnvesteerde euro opleveren dan grotere appartementen of villa's. Dit komt door verschillende factoren:

• Lagere aanvangsinvestering – toegankelijker voor beginnende investeerders
• Verhoudingsgewijs lagere renovatiekosten – minder vierkante meters betekent minder materiaal en arbeid
• Hogere bezettingsgraad – perfect voor koppels en solo-reizigers, die een groot deel van de verhuurmarkt vormen
• Betere prijs per nacht per vierkante meter – huurders betalen relatief meer voor kleinere, goed ingerichte ruimtes

Is dit ook voor jou haalbaar?

Deze case study is geen eenmalig succes. Het illustreert een model dat wij bij Lucía Homes herhaaldelijk hebben toegepast voor verschillende investeerders. De sleutel ligt in de combinatie van:

• Een scherp oog voor ondergewaardeerd vastgoed met goede locatiekenmerken
• Expertise in renovatie en interieurontwerp, specifiek afgestemd op de verhuurmarkt
• Grondige kennis van de lokale vastgoedtrends en koperswensen
• Een netwerk van betrouwbare aannemers en leveranciers
• Strategisch verhuurmanagement na renovatie

Voor wie is deze aanpak geschikt?

Deze investeringsstrategie werkt bijzonder goed voor:

• Mensen die op zoek zijn naar een tweede woning die zichzelf terugverdient
• Investeerders die hun vastgoedportefeuille willen diversifiëren
• Nederlanders die dromen van een toekomstige verhuizing naar Spanje en nu alvast een voet aan de grond willen krijgen
• Particulieren die een tastbare investering verkiezen boven financiële producten

Deze renovatie laat zien hoe een gedateerde studio op een goede locatie door een grondige aanpak kan veranderen in een aantrekkelijke accommodatie met waardestijging en een stabiele huuropbrengst.

Ben je geïnspireerd geraakt door deze transformatie? Overweeg je zelf te investeren in Spaans vastgoed? Bij Lucía Homes begeleiden we je graag bij elke stap van het proces: van het vinden van de perfecte investering tot de renovatie en het verhuurmanagement.

Neem vrijblijvend contact met ons op voor een oriënterend gesprek over de mogelijkheden. Of schrijf je in voor onze nieuwsbrief, waarin we regelmatig investeringskansen en praktijkvoorbeelden zoals deze delen.

Investeren in Spaans vastgoed hoeft geen sprong in het diepe te zijn. Met de juiste begeleiding en expertise kan het een stabiele en rendabele investering zijn die je jarenlang plezier en inkomsten biedt.

‍